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CAMBIOS EN LA LEY HIPOTECARIA

Mucho se está hablando sobre la nueva ley hipotecaria. No sabemos si los cambios reales serán efectivos y ventajosos para el hipotecado. Os dejamos algunos detalles sobre los cambios que se esperan.

Algunos puntos parecen interesantes, se limitan las comisiones por cancelación anticipada (aunque son más gravosas para las hipotecas a tipo fijo), se amplían los plazos de impago antes de recibir “la llamada del banco” y se divide la hipoteca en dos tramos para un cálculo más racional del importe “moroso”, se limita el interés de demora y se facilita la conversión a fija de la hipoteca variable.

Otros como la consulta al notario antes de firmar puede que genere “atascos” y aplazamientos para la fecha de firma pero todo sea por hipotecarnos en las mejores condiciones y con la mayor transparencia. En fin os dejamos una información mas detallada del portal Venta de Pisos y un enlace más, a cómo lo interpretan desde el periódico El Mundo.

Cómo cambian las hipotecas con la nueva ley

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el primer semestre de 2018 si todo marcha como se espera. Ya ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora pasa al Congreso para su tramitación parlamentaria. Su objetivo es que los contratos hipotecarios sean más claros, se paguen menos comisiones y que la normativa europea se aplique también en España. Pero, ¿qué es lo que cambia? Aquí te lo explicamos.

Un modelo tipo de hipoteca

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato.

Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

El notario resuelve dudas

Las personas que vayan a firmar una hipoteca deben visitar al notario antes de firmarla para que éste verifique que las condiciones del contrato son legales y no hay cláusulas opacas o abusivas. En esa visita se pueden resolver todas las dudas que haya sobre el documento.

La visita es gratuita y el hipotecado puede escoger notario. Es la etapa precontractual de 7 días antes de la firma que están obligados a cumplir tanto notarios como registradores. Hay sanciones para los que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

Se limitan las comisiones por cancelación anticipada

La cancelación parcial o total tiene una penalización máxima.

Si es una hipotecas variables el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tiene comisión.

Si es una hipoteca fija la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.

Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado

Hasta ahora un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La hipoteca estará dividida en dos fases:

– Primera mitad: será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades).

– Segunda mitad: el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).

Se limita el interés de demora

A partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.

Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas

Ahora mismo no hay ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente.

Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

No se pueden hacer ventas vinculadas

Ya no se puede obligar a la persona que firma la hipoteca a contratar una serie de productos financieros como condición para darle la hipoteca. Pero sí que está permitido que la entidad bancaria ofrezca la posibilidad de contratar algún producto a cambio de mejoras en las condiciones del préstamo, que es lo que se conoce como una venta combinada.

Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor

El consumidor puede solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera.

Ya no hay incentivos en el banco para firmar más hipotecas

Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros

Todos los que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España. Si solo operan en una región estarán supervisados por el órgano competente en la región.

Lista negra de cláusulas abusivas

La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

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PLUSVALIA, DESPACITO como dice la canción

Pasito a pasito… así tendremos que enfrentarnos a la reclamación para la devolución del impuesto de plusvalía municipal (que tiene otro nombre más técnico IIVTNU, pero no os queremos liar más).

Tenemos cantidad de clientes que nos preguntan por el asunto cada vez que sale una noticia en prensa o televisión al respecto. Es cierto que la reciente sentencia del Tribunal Constitucional “da alas” para reclamar pero por el momento pocas cosas han cambiado y sigue siendo un proceso costoso en lo económico y que se alarga unos dos años y medio. En la actualidad corre por cuenta del reclamante la justificación del menor valor de la propiedad, lo que entre unas cosas y otras hace que no sea rentable para liquidaciones del impuesto por debajo de los 4.000 € aproximadamente.

imagesAlgunos vendedores iniciaron procedimiento administrativo para comunicar a su ayuntamiento lo “incorrecto” de la aplicación del impuesto y su disconformidad en el pago (que no realizaron), pero nos han llegado comentarios de municipios que han reclamado las cantidades e iniciado procesos de embargo.

Resumiendo y aunque nos duela, insistimos en el “consejo”, pagar y después reclamar, que tenemos cuatro años desde la liquidación del impuesto.

Os dejamos un extracto obtenido de una publicación sobre el tema que os puede ayudar:

Quienes podrán evitar pagar la plusvalía o recuperar lo ya pagado son: 

1.- Aquellos que hubieran obtenido una sentencia desestimatoria firme, pero en el procedimiento hubieran alegado la inconstitucionalidad del impuesto. Entonces, podrán iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador.

2.- Por el contrario, si fue el contribuyente el que presentó una autoliquidación del impuesto, porque así lo preveía la Ordenanza municipal, tendrá cuatro años para solicitar la rectificación, contados desde que finalizó el plazo para presentar dicha autoliquidación. En dicha rectificación podrá solicitar la aplicación de la sentencia del Constitucional. 

3.- Aquellos contribuyentes que en su día no recurrieron pueden intentar recuperar lo ya pagado iniciando un procedimiento especial de revisión para actos nulos de pleno derecho (artículo 217 de la Ley General Tributaria). “Sin embargo, el hecho de que no exista ningún supuesto de nulidad específicamente previsto para estos casos dificulta en gran medida este procedimiento, y puede conducir a su desestimación”.

Atención porque también habrá casos en los que la reclamación no proceda y nos llevaremos la sorpresa de que la liquidación del impuesto realizada en su día no da lugar a la devolución de la cantidad pagada.

La mejor solución como ya ocurrió en su momento con la reclamación de las “cláusulas suelo” será esperar un poquito porque seguro que se crean plataformas de afectados que de la mano de bufetes de abogados de alcance nacional que minorarán (y mucho) los costes de reclamación. Estamos segurisimos que sobre este tema se va a escribir mucho.

Y para nuestros clientes que han vendido que estén tranquilos que les iremos informando de cualquier novedad que les pueda facilitar la solicitud de las cantidades incorrectamente abonadas (que cuatro años son mucho tiempo).

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

Todo lo que quisiste saber de la dación en pago y nunca te atreviste a preguntar

La dación en pago se ha convertido en una de las principales salidas para quienes no pueden hacer frente a las mensualidades de sus hipotecas.

Origen: Todo lo que quisiste saber de la dación en pago y nunca te atreviste a preguntar

¿Segunda hipoteca o ampliación?

Os dejamos este post que ha salido a comentario por una conversación que hemos tenido recientemente con un cliente, esperamos que os ayude a tomar una decisión.

Si necesitas más dinero para hacer una reforma en tu casa o montar un negocio, te plantearás si es mejor una segunda hipoteca o una ampliación.

Origen: ¿Segunda hipoteca o ampliación?