¿PONEMOS NUESTRA CASA A LA VENTA?

Si queremos poner en venta nuestra casa, la decisión de llevar la gestión de modo particular es una opción, aunque no debería descartar la elección de una buena agencia que se implique en la operación relacionada con su bien más valioso. En primer lugar debemos de retirar en la mayor medida de lo posible todos los objetos superfluos y no necesarios con el fin de presentar los espacios limpios y agradables. Hagamos una relación de todos los elementos y puntos fuertes que puede tener nuestra vivienda y creemos una descripción detallada que podremos incorporar a nuestro anuncio en los portales inmobiliarios. Ahora, a por la realización del reportaje fotográfico. Las estancias deberán estar limpias, recogidas y bien iluminadas (aunque tengamos luz diurna, las luces deben estar encendidas), tenemos que hacer varias fotos por habitación (al menos una en la que aparezca la ventana y en otra la puerta) y según los exteriores podemos valorar instantáneas con cortinas abiertas o cerradas. Gran angularSi disponemos de una cámara con  gran angular (aunque sin exagerar y que las fotos sean “circulares”)  obtendremos una mejor presentación de la propiedad (sobre todo de los espacios reducidos). Es importante hacer las fotos lo más neutras posibles, retirando “elementos personales” que nos puedan definir (relacionados con aficiones, religión, deportes, etc.) que puedan hacer que algún interesado descarte la propiedad anticipadamente. Ya podemos ponernos con el anuncio y lo primero, deberemos fijar el precio de venta. No debemos caer en el error de basar nuestro precio en el de un vecino que vendió, lo que me costó o lo que me va a costar mi nueva casa, ya que estaremos perdiendo oportunidades de venta. De todos modos hay que recordar que el precio de un bien, es lo que los compradores estén dispuestos a pagar por él en ese momento y no siempre será el que nosotros queremos. Los diversos portales inmobiliarios nos ayudarán en la búsqueda del valor adecuado pero tendremos que tener también en cuenta el estado de la vivienda, sus equipamientos, la orientación, la planta, la zona, los servicios, las comunicaciones, etc. Vamos con la publicación. Podemos elegir entre los muchos portales gratuitos para particulares y siguiendo sus instrucciones, en pocos minutos tendremos el anuncio publicado. Opcionalmente podremos colocar un cartel En ventaen nuestro balcón o en el portal del edificio, pero su eficacia es mucho menor y de entrada nos llamará el vecindario más cercano para “saber que puede valer su casa” por afinidad, podremos filtrar curiosos si indicamos en el cartel los m2, nº de dormitorios, nº de baños, etc. Y ahora… le deseamos toda la suerte del mundo y recuerde que un agente inmobiliario de confianza, le dedicará su experiencia, tiempo y herramientas profesionales que darán más oportunidades de venta a su propiedad.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

COMO SABER SI UN PISO ES CARO O BARATO

 

Cuando decidimos poner a la venta nuestra vivienda siempre nos surge la duda sobre el precio, ¿será cara y no me llamará nadie? o por el contrario ¿me habré quedado corto en el precio y estoy ofreciendo una oportunidad única? Esto mismo nos puede suceder cuando buscamos vivienda para comprar, ¿está cara?,¿es un chollo?

Tenemos una opción para hacer un cálculo (aproximado) y que nos ayudará a saber lo adecuado del precio y no es otra que el PER (Price Earnings Ratio) y que se basa en la relación existente entre el precio del alquiler y el de compra. Se llama Rentabilidad bruta por alquiler y la publica trimestralmente actualizada el Banco de España.

Rentabilidad bruta por alquiler

Vendría a ser el tiempo necesario para pagar el precio total de la vivienda con el alquiler mensual actual. Con las cifras publicadas del último trimestre (4,7 %) serían necesarios unos 21,3 años o lo que es lo mismo 21,3 años x 12 meses/año = 256 veces.

Unos ejemplos para entenderlo:

Si tenemos una vivienda alquilada en 450 €/mes (5.400 €/año) y que estimamos su precio en 120.000 €, nos ofrecería una rentabilidad bruta por alquiler del 4,5 %

(5.400 / 120.000) x 100 = 4,5 %

(alquiler anual / precio vivienda) x 100 = % rentabilidad anual

El PER de la anterior vivienda sería 22 veces y se ha obtenido, haciendo la operación inversa

(120.000 / 5.400) = 22 veces

(precio vivienda / alquiler anual) = veces =  número de años

En la mayoría de los casos, nos faltará una variable pero si podemos tener alguna referencia de otras viviendas similares, podremos hacer la estimación rápidamente. Si disponemos del alquiler, lo multiplicamos por 256 y obtenemos el precio de venta de la vivienda, en caso de no disponer de ese dato, dividimos el precio que hemos decidido para nuestra propiedad por “las 256 veces comentadas” y si el resultado es un precio por el que se podría alquilar esa vivienda, entendemos que es un precio de venta razonable y por el contrario, si el resultado obtenido es alto y sería un alquiler “imposible”, nos da una idea de que tendremos dificultades para vender en esa posición.

Adjuntamos una tabla publicada recientemente por las Redes Sociales de Bankinter:

Bankinter

Nota: los datos se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,6% de 3T 2014 (PER 22 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 264 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

Hay que tener en cuenta que es un dato que va cambiando en el tiempo y que no todas las zonas, ni las viviendas son iguales. Las zonas con mayor demanda  suelen tener un PER más alto (ya que aunque los alquileres también sean más altos, no lo son en la misma proporción) y puede haber diferencias tanto a nivel nacional, como en la misma ciudad.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

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Esperamos que te sirva de ayuda.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

 

 

“PUESTA DE LARGO” EN SOCIEDAD

Hoy voy a iniciar lafelix1024 andadura de mi blog, hace tiempo que lo tenía en el “disco duro” pero ha sido la realización de un curso de Social Media, lo que me ha “motivado” para ponerlo en marcha.
En principio empiezo con un diseño pendiente de pulir, pero aunque sea en obras, hay que inaugurarlo ya, después vendrán las mejoras y aportaciones. Tengo intención de comentar temas relacionados con el sector inmobiliario, alguna visión personal, noticias que puedan resultar interesantes, comentarios de otros, etc.

Espero que os guste y bienvenidos.

Un saludo.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

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