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CAMBIOS EN LA LEY HIPOTECARIA

Mucho se está hablando sobre la nueva ley hipotecaria. No sabemos si los cambios reales serán efectivos y ventajosos para el hipotecado. Os dejamos algunos detalles sobre los cambios que se esperan.

Algunos puntos parecen interesantes, se limitan las comisiones por cancelación anticipada (aunque son más gravosas para las hipotecas a tipo fijo), se amplían los plazos de impago antes de recibir “la llamada del banco” y se divide la hipoteca en dos tramos para un cálculo más racional del importe “moroso”, se limita el interés de demora y se facilita la conversión a fija de la hipoteca variable.

Otros como la consulta al notario antes de firmar puede que genere “atascos” y aplazamientos para la fecha de firma pero todo sea por hipotecarnos en las mejores condiciones y con la mayor transparencia. En fin os dejamos una información mas detallada del portal Venta de Pisos y un enlace más, a cómo lo interpretan desde el periódico El Mundo.

Cómo cambian las hipotecas con la nueva ley

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor el primer semestre de 2018 si todo marcha como se espera. Ya ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora pasa al Congreso para su tramitación parlamentaria. Su objetivo es que los contratos hipotecarios sean más claros, se paguen menos comisiones y que la normativa europea se aplique también en España. Pero, ¿qué es lo que cambia? Aquí te lo explicamos.

Un modelo tipo de hipoteca

La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato.

Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

El notario resuelve dudas

Las personas que vayan a firmar una hipoteca deben visitar al notario antes de firmarla para que éste verifique que las condiciones del contrato son legales y no hay cláusulas opacas o abusivas. En esa visita se pueden resolver todas las dudas que haya sobre el documento.

La visita es gratuita y el hipotecado puede escoger notario. Es la etapa precontractual de 7 días antes de la firma que están obligados a cumplir tanto notarios como registradores. Hay sanciones para los que no ejerzan sus labores de información y supervisión.

Se limitan las comisiones por cancelación anticipada

La cancelación parcial o total tiene una penalización máxima.

Si es una hipotecas variables el límite es del 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces, la cancelación no tiene comisión.

Si es una hipoteca fija la penalización es del 4% en los primeros 10 años, porcentaje que se reduce al 3% a partir de entonces.

Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

Endurecimiento de la cláusula de vencimiento anticipado

Hasta ahora un banco podría activar esta cláusula que consiste en dar por vencido el préstamo antes del plazo acordado si el deudor incumplía su obligación de pago con el simple impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, que afectará a las hipotecas nuevas y vigentes (excepto a las que estén inmersas en un litigio, cambian los límites.

La hipoteca estará dividida en dos fases:

– Primera mitad: será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las 9 mensualidades).

– Segunda mitad: el mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades).

Se limita el interés de demora

A partir de la entrada en vigor de la normativa no podrá superar el 9%.

Se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas

Ahora mismo no hay ningún tipo de incentivo para que una hipoteca a tipo de interés variable se convierta en una fija, aunque todo cambiará con la nueva regulación, siempre que así lo pacten banco y cliente.

Hay dos maneras de lograr el cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

No se pueden hacer ventas vinculadas

Ya no se puede obligar a la persona que firma la hipoteca a contratar una serie de productos financieros como condición para darle la hipoteca. Pero sí que está permitido que la entidad bancaria ofrezca la posibilidad de contratar algún producto a cambio de mejoras en las condiciones del préstamo, que es lo que se conoce como una venta combinada.

Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor

El consumidor puede solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos-, del crédito en moneda extranjera.

Ya no hay incentivos en el banco para firmar más hipotecas

Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros

Todos los que operen en más de una comunidad autónoma estarán bajo la supervisión del Banco de España. Si solo operan en una región estarán supervisados por el órgano competente en la región.

Lista negra de cláusulas abusivas

La lista de las cláusulas problemáticas incluirá todas las que hayan sido abusivas por los tribunales y, en caso de que aparezca una en el contrato hipotecario, el notario puede solicitar al banco que la retire en la etapa precontractual.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.

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¿Segunda hipoteca o ampliación?

Os dejamos este post que ha salido a comentario por una conversación que hemos tenido recientemente con un cliente, esperamos que os ayude a tomar una decisión.

Si necesitas más dinero para hacer una reforma en tu casa o montar un negocio, te plantearás si es mejor una segunda hipoteca o una ampliación.

Origen: ¿Segunda hipoteca o ampliación?

4 consejos antes de contratar una hipoteca – Mi Asesor Inmobiliario

Os dejamos un post de Daniel Lozano que tiene en cuenta muchos factores y detalles que os ayudarán en vuestra decisión.

Antes de contratar el pago de tu hipoteca debes tener en cuenta una serie de factores, en el presente artículo te voy a hacer una relación de algunos de los más importantes. Lo más relevante a la hora de contratar una hipoteca analizar cual será el diferencial, las comisiones y la vinculación con la entidad financiera. Sin embargo, […]

Origen: 4 consejos antes de contratar una hipoteca – Mi Asesor Inmobiliario

LOS CLIENTES SIGUEN SORPRENDIENDOME

Hace solo unos meses enseñé una vivienda que encajaba perfectamente con lo que buscaban Ekaterina y Stanislav y a pesar de mejorar en un par de ocasiones la oferta presentada por la propiedad, no fue suficiente para cerrar la operación con Julio y Gabriela que vendían un precioso ático de nueva construcción y que se les había quedado pequeño al aumentar la familia.

Quedé a su disposición y con el compromiso de seguir buscando casas que pudieran cumplir todos sus criterios, de igual manera, podrían preguntarme cualquier duda que tuvieran al respecto de la compra de inmueble.

Nuestra pareja de compradores continuaba con su intensa búsqueda, ya que tenían claro que querían ser propietarios de una vivienda en nuestro país, donde llevan unos cuantos años trabajando y criando a su hijo, sin perder cualquier oportunidad de hacer “una escapada” a su tierra natal.

Tenían resuelta la financiación, pero conociendo Santanderlas condiciones que les ofrecía su entidad, les indiqué que eran claramente mejorables y que estaría encantado de ponerles en contacto con Carmen “mi agente bancario particular” que asume como retos Sabadellpropios todas las operaciones que le hago llegar (que aparte de profesional, es encantadora).

En varias ocasiones hablamos de alguna vivienda que habían visto y de la documentación necesaria por si fuera una operación directa con particular. Finalmente encontraron la casa adecuada y tanto comprador como vendedor no disponían de agente inmobiliario, por lo que me ofrecí por si pudieran necesitar algún modelo de contrato o instrucciones del proceso de compraventa, pero Ekaterina había hecho bien los deberes y tenía claros todos los trámites y “ya no me necesitaba”.

 

La hipoteca la obtuvieron finalmente con la entidad que les propuse y que como ya les había indicado, Ibercajaseguro sería “más ventajosa” para ellos. Tal debió ser el grado de satisfacción (y supongo que el ahorro) que al poco tiempo de ser propietarios de su nuevo hogar, ella me llamó porque querían darme las gracias. Las acepté gustoso pero insistieron en que nos viéramos, por lo que les pedí lugar de encuentro donde acercarme en moto (como siempre hago) pero preferían acercarse ellos en coche ya que jamonvenían juntos. Luego comprendí que se trataba de traerme un “detalle” y que el coche era necesario dado el tamaño del mismo. No se si quedé más sorprendido o agradecido y aún me queda la duda de si se lo transmití adecuadamente, pero creo que ahora con esto, ya queda claro.

Siempre digo que los clientes no paran de sorprenderme, pero sorpresas como estas son muy, muy agradables.

Como es costumbre, los nombres son figurados, pero “la historia” es lo más parecida posible a cómo transcurrió todo.

Félix Bozal es asesor inmobiliario en BIARRITZ-inmo.